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土地一级开发不应纳入房地产开发统计
文章来源:  发布时间:2016-07-07 15:16   字体大小:[ ]
  
 
 
 
    近年来,为落实房地产市场宏观调控政策、调节土地供给,土地储备中心等机构进行土地的一级开发现象越来越普遍。随着而来的问题是,这种不是直接用来建设项目、而是为了上市交易的土地收储活动在统计中如何处理?国家局规定,依据统计对象范围准确、“不重不漏”等原则,土地收储活动不应纳入房地产开发统计。
    首先,统计工作要求范围清晰、对象明确。一直以来,国家统计局《房地产开发统计报表制度》都规定,房地产开发统计范围包括:各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程,如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程。房地产开发的统计对象是从事房地产开发与经营活动的单位,一般指具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位,也包括附营的房地产开发与经营业务活动单位。根据规定,从范围看,只有确定的房地产开发及配套建设活动才纳入房地产开发统计;从对象看,只有从事确定的房地产开发及配套活动的单位才成为房地产开发统计对象。土地收储中心进行土地一级开发时尚无法确定土地未来用途,且活动主体也不是从事房地产开发与经营活动的单位,所以不应纳入房地产开发统计。
    其次,统计工作要求“不重不漏”。如果土地收储中心进行的土地一级开发纳入房地产开发统计,对确系用于房地产开发的土地而言,土地“招拍挂”后进入实际项目建设阶段,由于可操作性等原因,房地产开发企业会以“土地购置费”报送这部分投资,结果造成重复统计。对于不是用于房地产开发的土地而言,在土地一级开发阶段发生的费用,如果报送房地产开发投资,不仅可能和土地真实用途填报的投资重复,而且本身就是错误的。
    如果土地储备中心或开发区在收储土地的过程中,委托房地产开发企业对被收储土地进行了拆迁、开发等活动,并支付其佣金,实际上这是房地产开发企业从事的土地一级开发工作。理论上讲,房地产开发企业可以填报相应投资。但是同样由于上述现实性原因,为避免重复统计,这部分投资不应纳入房地产开发投资统计。
    只有确定了土地的用途并进入项目实际建设阶段时,该部分投资活动才以“土地购置费”按土地用途填报相应的固定资产投资或房地产开发投资。从而保证这部分投资不重不漏。
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